Cómo reducir los pagos hipotecarios mensuales

Incluso si ama su casa tal como está, es probable que haya una cosa que no le importaría cambiar: el monto del pago de su hipoteca.

Reduzca el pago de su préstamo hipotecario y muchas cosas se volverán más fáciles. Desde llegar a fin de mes más fácilmente hasta afrontar otras deudas y ahorrar para la universidad de los niños o esas vacaciones especiales, reducir el tamaño de esa hipoteca podría cambiar la vida.

Siga leyendo para conocer consejos que podrían ayudarle a hacer mucho más que simplemente soñar con dos semanas en Hawái.

Refinanciamiento para alivio permanente

Cuando las tasas son correctas, refinanciar su hipoteca puede garantizar un alivio de pago durante la vigencia de su préstamo. ¿Has notado? En la primavera de 2020, las tarifas nunca, ¡nunca, nunca, NUNCA! – estado mejor.

Si parece que las fuerzas de la naturaleza y el descontento humano pretenden desviar a la economía de su eje, una de las áreas que pasaron por alto son las tasas de interés hipotecarias. Mientras miles de millones de dólares que buscaban seguridad en la tormenta de COVID-19 se invertían en notas del Tesoro estadounidense a 10 años, el rendimiento se hundió a un mínimo histórico, ubicándose gran parte del tiempo por debajo del 0,7%.

Las tasas hipotecarias, que están vinculadas a los bonos del Tesoro a 10 años, también cayeron. Semana tras semana, desde finales del invierno hasta junio, Freddie Mac, Fannie Mae y la Asociación de Banqueros Hipotecarios informaron una tasa récord tras otra. El resultado: la refinanciación representó dos tercios de toda la actividad hipotecaria.

Y, según informó Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, el saldo promedio de los préstamos refinanciados se redujo en mayo en $70,000, lo que significa que no son sólo los propietarios de viviendas de alto nivel quienes ven los beneficios de la refinanciación; Este giro de la trama del coronavirus sobre compartir la riqueza también significa una oportunidad para los propietarios de viviendas con recursos modestos.

Nadie sabe si las tasas caerán aún más, o se recuperarán repentinamente. Sin embargo, cabe señalar que con la caída de las tasas de interés y el aumento de las solicitudes de refinanciamiento, los prestamistas están aumentando sus estándares de calificación. Espere encontrar condiciones de ingresos, puntaje crediticio y pago inicial más estrictas.

Existe una variedad de formas de refinanciar. Echemos un vistazo.

Refinanciación con retiro de efectivo

Un refinanciamiento con retiro de efectivo reemplaza su hipoteca existente con un nuevo préstamo hipotecario que es un poco más que el saldo de su hipoteca original. La diferencia, la parte del retiro de efectivo, la puede gastar como mejor le parezca (aunque el prestamista puede solicitarlo) en cosas como mejoras en el hogar, consolidación de deudas o fondo para la universidad de los niños.

El efectivo proviene del valor líquido de su vivienda: el margen entre el saldo de su préstamo y el valor actual de su propiedad.

Lo más probable es que el prestamista le limite a una parte de su valor líquido, generalmente alrededor del 80 % del valor total de su vivienda . Si su casa está valorada en $300,000 y usted debe $200,000, puede esperar pedir prestado hasta $240,000. Si es más alto, es probable que se activen las primas del seguro hipotecario privado.

Utilizaría los $240 000 para liquidar el saldo del préstamo original ($200 000), lo que le dejaría con un neto de $40 000 para hacer lo que quiera.

Refinanciar y agregar capital

Esto es prácticamente lo opuesto a una refinanciación con retiro de efectivo. En lugar de retirar dinero extra, ingresa dinero extra, reduciendo así su saldo. Una tasa de interés más baja con un saldo menor significa ahorros además de ahorros cada mes. … Sólo asegúrese de que no sería mejor invertir el efectivo en otra parte.

Amplíe el plazo de su préstamo hipotecario

Ampliar el plazo de su préstamo reducirá los pagos. Supongamos que ha estado pagando una hipoteca a 30 años durante 10 años o más. Refinanciar el saldo existente a un nuevo plazo de 30 años reduciría sus pagos, incluso si su tasa de interés no se moviera. Si las tasas han bajado, sus pagos se contraerían aún más.

La desventaja, por supuesto, es que agregará una década o más a su período de pago.

A riesgo de decir lo obvio, si tiene dificultades con los pagos de una hipoteca a 15 o 20 años, refinanciar a un plazo de 30 años le ahorrará cientos cada mes, incluso cuando su tasa de interés suba.

Reamortizar/reestructurar su hipoteca

En otras palabras, agregue algunos años a su hipoteca pagando una pequeña tarifa a su prestamista. Obtendrá el beneficio inmediato de refinanciar (un pago reducido) sin las molestias ni los costos de solicitar un nuevo préstamo.

Las desventajas son abrumadoras:

• La mayoría de sus pagos durante los primeros años, una vez más, se destinarán a intereses en un momento en que el código tributario esencialmente eliminó su beneficio de deducción de intereses hipotecarios.
• Suponiendo que se quede quieto, estará pagando la hipoteca durante varios años más.

En pocas palabras: existen formas mejores y más inteligentes de reducir el pago de su hipoteca.

Acortar el plazo del préstamo

Acortar el plazo del préstamo puede brindarle una tasa de interés más baja, generar capital más rápido y liquidar su hipoteca antes. Por supuesto, al comprimir la vida de su préstamo, sus pagos aumentarán, no disminuirán, pero usted será dueño de la casa mucho antes.

Elimine su seguro hipotecario privado (PMI)

El seguro hipotecario privado (PMI) protege al prestamista, no a usted. La mayor preocupación que enfrenta un prestamista es el incumplimiento y la ejecución hipotecaria . La ejecución hipotecaria de una casa no es barata para el prestamista y puede llevar meses mientras la casa está en el limbo legal y no produce ningún ingreso. Entonces, los prestamistas quieren cubrirse con un seguro y te hacen pagar por ello.

Si compró su casa con un pago inicial inferior al 20%, es probable que esté pagando un seguro hipotecario privado (PMI) además del pago regular de su préstamo. Hay un par de formas de descargar su prima de PMI.

La primera forma, menos interesante, es simplemente seguir haciendo pagos y cuando haya reducido el saldo al 78% de su préstamo original, por ley, el PMI desaparece.

Créelo a alguien que haya conocido esta alegría: la segunda es mucho más satisfactoria. Esté atento a los valores de las viviendas en su vecindario. A medida que (presumiblemente) aumentan, el valor líquido de su casa aumenta y, por lo general, a un ritmo sustancialmente más rápido de lo que se reduce el saldo de su préstamo.

Cuando el valor de su casa haya aumentado lo suficiente como para tener una participación del 20% en el capital, puede pedirle a su prestamista que cancele su PMI… y su prestamista debe cumplir.

Busque una reevaluación de impuestos

Los propietarios de viviendas pueden olvidar el papel que desempeñan los impuestos en la cantidad de dinero que se deposita en el depósito en garantía. Revise la tasación anual de su propiedad para determinar si refleja de manera justa el valor de su propiedad.

Visite el sitio web del tasador de propiedades para revisar los valores asignados a otras propiedades cercanas a usted que sean comparables a su casa. Si se les evalúa por menos, o si las ventas recientes sugieren que los valores de las propiedades están cayendo, usted puede y debe apelar su evaluación.

Las instrucciones sobre cómo apelar su tasación también se pueden encontrar en el sitio web del tasador de propiedades.

Recuerde: el valor tasado de su propiedad no es su valor tasado en el mercado. El tasador fiscal establece el valor tasado de forma independiente. Si el cobrador se niega a reevaluar su casa y usted tiene evidencia de que la tasación está inflada, puede presentar una queja ante el gobierno de su condado y solicitar una audiencia con la Junta de Ecualización de su estado.

Reducir las primas de seguros para propietarios de viviendas

Los prestamistas hipotecarios exigen que usted mantenga un seguro de valor de reemplazo en su vivienda para proteger su préstamo. Pero generalmente hay varias compañías de seguros dispuestas a suscribir una póliza y algunas cobran menos que otras por una cobertura equivalente. Consulte periódicamente con otras aseguradoras para asegurarse de tener la mejor oferta y, si no la tiene, compare algunas tarifas para reducir el seguro de su propietario .

Estudie también las distintas cláusulas y cláusulas adicionales. Asegúrese de no comprar más cobertura de la que necesita.

Consejo: consulta con la compañía que asegura tu coche. Las empresas suelen ofrecer tarifas combinadas con descuento si tiene más de una póliza.

Considere un préstamo de sólo intereses

Algunas hipotecas le permiten pagar intereses sólo durante el período inicial. Por ejemplo, si tiene una hipoteca a 30 años, el prestamista podría exigir intereses sólo durante los primeros cinco años. Al final del período de sólo intereses, usted comienza a pagar el capital y los intereses; Cuente con que sus pagos aumenten dramáticamente.

Calcule cuidadosamente si podrá afrontar el aumento futuro antes de solicitar dicho préstamo. Además, un préstamo con intereses únicamente tiene sentido si las condiciones indican que el valor de su casa aumentará rápidamente.

Realizar pagos hipotecarios quincenales

Si le pagan cada dos semanas, pagar la mitad del pago de su hipoteca cada vez que se deposita el cheque podría tener sentido para su presupuesto.

No es que esto reduzca su pago mensual, pero hará otras tres cosas beneficiosas:

• Cada bocado de su presupuesto será menor.
• Acortarás la vida de tu préstamo.
• Generará capital más rápido.

La magia está en los dos pagos adicionales que envía (26 pagos cada dos semanas), creando el equivalente a un decimotercer pago mensual, el último destinado completamente al principio.

Si esta es su casa definitiva, realizar pagos quincenales de una hipoteca de tasa fija a 30 años reducirá su préstamo entre cinco y ocho años, ahorrándole decenas de miles de dólares en intereses.

Si se trata de una casa que dejará después de unos años, un plan quincenal (suponiendo que no sobrecargue su presupuesto) significará que recuperará más capital cuando la venda.

Puedes contratar un plan de pago quincenal por tu cuenta; No necesita la cooperación del prestamista ni celebrar un plan expreso (y las tarifas que lo acompañan). Configure un comando de pago automático para su cuenta corriente y listo, aunque es posible que deba recordarle al prestamista que los dos últimos pagos del año se aplicarán en contra del principio.

Pon tu casa a trabajar para ti

Si tienes espacio extra, especialmente si tu casa tiene un ala de invitados, considera alquilar una habitación. Esto podría significar ingresos adicionales que pueden compensar los costos de hipoteca, impuestos, seguros y mantenimiento. Esta solución podría funcionar mejor si conoce al inquilino y puede negociar términos aceptables.

Otra opción, pero sólo si es propietario de una pequeña empresa o trabaja por cuenta propia y trabaja desde casa, es designar una habitación como oficina en casa. Puedes deducir la habitación en tu declaración de la renta si se utiliza exclusivamente para negocios.

¿Qué pasa si su empleador lo obliga a trabajar desde casa para ayudar a “aplanar la curva” durante la pandemia de COVID-19? Lo siento. Si es un empleado W-2, su oportunidad de reclamar una deducción por oficina en casa se evaporó con el plan fiscal de 2017.

Comuníquese con un asesor fiscal antes de hacer esto y esté preparado para mantener registros meticulosos. No estamos sugiriendo que no debas hacer esto. Pero pocas deducciones activan las alarmas más rápido o más fuerte en el IRS que las reclamaciones por una oficina en casa, por lo que su caso debe ser sólido.

¿Puedo reducir la tasa de interés de mi hipoteca sin refinanciar?

Has sido un prestatario modelo. Nunca se perdió un pago. Nunca he llegado tarde. Pero obtuvo su préstamo a principios de 2011 y desde entonces ha estado cobrando una tasa de interés del 5%. Ahora los tipos son casi dos puntos más bajos.

Pero refinanciar es una molestia: demostrar sus ingresos, investigar su puntaje crediticio, soportar una tasación y desprenderse de algunos de sus ahorros.

Está pensando que tal vez, si lo solicita, su prestamista le dará un respiro.

Mejor piénsalo de nuevo.

Reducir la tasa de interés de un préstamo con buen rendimiento sin refinanciarlo es casi imposible. En cambio, usted tiene que estar en problemas para que su prestamista lo escuche, e incluso entonces, solo está considerando algunos de los métodos de modificación de préstamo menos deseables mencionados anteriormente.

Múdate a una casa menos costosa

A veces, la gente acaba teniendo más casa de la que pueden permitirse. (Ver: Schitt’$ Creek , POP TV). Si decide que no puede pagar su hipoteca y otras estrategias no funcionan, considere vender.

Quedarse en una casa que no puede permitirse puede provocar dolores de cabeza, noches de insomnio e incumplimiento: el peor resultado para sus finanzas. Si vende, puede utilizar las ganancias para comprar un lugar menos costoso o puede invertir el dinero y alquilarlo. Recuerde tener en cuenta una comisión de bienes raíces si utiliza una agencia para vender su propiedad.

Qué hacer si no puede afrontar el pago de su hipoteca

Si sus dificultades con el pago de la hipoteca son parte de un problema general con sus finanzas, busque formas de recortar sus gastos. Establezca o restablezca un presupuesto, siendo consciente (pero realista) de dónde puede recortar el gasto.

Si se está ahogando con el pago de su hipoteca como resultado del cierre del coronavirus, tiene opciones, especialmente si tiene un préstamo respaldado por el gobierno federal. Según la Ley Cares, los préstamos propiedad de Fannie Mae y Freddie Mac, o garantizados por el Departamento de Asuntos de Veteranos, el Departamento de Agricultura y la Administración Federal de Vivienda, deben otorgar pagos hipotecarios diferidos o reducidos por hasta seis meses, más otro adicional. seis meses previa solicitud.

Consulte con la Oficina de Protección Financiera del Consumidor para obtener orientación sobre cómo administrar su hipoteca si el coronavirus ha derribado sus finanzas y no puede pagar sus facturas .

De lo contrario, consiga una estrategia. Prioriza tus facturas. Crea y respeta un presupuesto. Investigue áreas de ingresos adicionales. Comuníquese con sus prestamistas.

Busque ahorros en sus servicios públicos . Hay frutos maduros en el consumo de agua, electricidad y gas.

Si está saliendo lo más rápido que puede pero todavía se está llenando de agua, considere involucrar a un asesor de crédito . Estos son expertos capacitados para ayudar a las personas a evaluar sus deudas (han visto cosas peores que la suya), hacer recomendaciones y, a veces, crear un plan de gestión de deuda que trace un rumbo hacia un futuro sin contratiempos.